その他

住宅用家屋証明書による軽減の可否について

住宅家屋証明書とは、個人が自己の住宅用家屋（一定の要件※に該当する家屋）の所有権の保存登記、所有権の移転登記、抵当権の設定登記をする際に、租税特別措置法に基づいて登録免許税の軽減を受けるために必要となる書面をいいます。手数料は、証明書１枚1，300円
※①個人が自己の居住の用に供する家屋であること。（併用住宅については、その床面積の90％を超える部分が住宅であること。）②床面積が50平方メートル以上であること・・・等の取得要件がある
【どのような場合に軽減が受けられるのか】
ケース１
建物の種類が、「居宅・物置」または「居宅・車庫」の場合は、建物全体として軽減される。
ケース２
建物の種類が、「居宅・店舗」または「居宅・事務所」の場合は、居宅部分が建物の床面積全体の９０％以上である場合は、建物全体として軽減される。居宅部分の床面積が全体の９０％未満の場合は建物全体として軽減を受けることは出来ない。
この際、実務では、土地家屋調査士作成の「床面積の割合を証する書面」を添付する運用がされている。
ケース３
主である建物「居宅」、付属建物「車庫」の場合は、付属建物を含む全体として、軽減措置が受けられるとされている。
ケース４
主である建物「居宅」、付属建物が「店舗」または「事務所」の場合は、居宅部分が建物の床面積全体の９０％以上である場合は、建物全体として軽減される。居宅部分の床面積が全体の９０％未満の場合は建物全体として軽減を受けることは出来ない。
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司法書士法人もてき・新井合同事務所（太田オフィス）
司法書士・土地家屋調査士 新井祥則／ARAI Yoshinori
〒373-0853 群馬県太田市浜町72番10号
Tel:0276-40-1110  Fax:0276-40-1120
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贈与税の特例（住宅取得資金の特例）

住宅取得の際、またはリフォームをする際に親や父母から経済的な援助をうけることを考えておられる方も多いと思いますが、数百万円というお金を援助してもらった場合、通常贈与税がかかることになります。
しかし、資金の有効利用という観点から贈与税の特例が認めらており、これの制度を利用すれば贈与税が非課税となることがありますので、以下簡単にご紹介します。
非課税制度の概要
父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた受贈者が、贈与を受けた年の翌年3月15日までにその住宅取得等資金を自己の居住の用に供する家屋の新築若しくは取得又はその増改築等の対価に充てて新築若しくは取得又は増改築等をし、その家屋を同日までに自己の居住の用に供したとき又は同日後遅滞なく自己の居住の用に供することが確実であると見込まれるときには、住宅取得等資金のうち一定金額について贈与税が非課税となる。（平成２７年５月２０日現在）
特例の要件
受贈者の要件は、贈与者の直系卑属（子や孫、曾孫）であって贈与を受けた年の１月１日において２０歳以上の者で合計所得金額が２，０００万円以下であること。
その他、居住用住宅にあたるか等について細かい要件がありますので、制度の利用に際しては十分な調査が必要です。
非課税の範囲
贈与を受けた年、居住用住宅が省エネ住宅かどうかによって異なりますが、１，５００万円から５００万円の範囲の資金について非課税とされます。
マイホームを建てる、またはリフォームをする際に一考してみていかがでしょうか。
※ここであげた要件は、制度の概要をご紹介するため非常に簡略化して掲載しておりますので、ご利用に際しては専門家と相談の上十分な調査をしてご利用ください。
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休眠担保権の抹消

不動産の登記簿に古い抵当権等がついていて困っている方のお話をお聞きしたので、この担保の抹消方法をご説明します。

このような抵当権でも登記簿上残っていると、処分（売ったり抵当権をつけたり）しづらくなってしまいますし、なにより気持ちのいいものではありませんから、早めに消しておいたほうがいいでしょう。

【休眠担保とは】
休眠担保権とは、被担保債権の弁済期から２０年を経過した担保権で、かつ、担保権者の住所が知れない担保権です。簡単にいうと、古い誰のものかわからない抵当権です。
たとえば、自身の所有している不動産の登記簿に明治時代に設定されている抵当権があり、かつ、その所有者「大石内蔵助」さんの住所が知れない場合などです。
このころの抵当権の債権額は「８０円」程度の金額であることが多いです。
【休眠担保の抹消手続き】
１．所在不明を証する情報の取得
　担保権者の「大石内蔵助」さん宛に書留で書簡を送って「宛所に尋ねあたりません」の文言の入ったものを取得する。
２．被担保債権の利息・損害金の全額を供託したことを証する書面の取得
明治から毎月の利息・損害金を計算して供託金額を算出します。上記の例ですとおおむね「６００円」程度になるので、この金額を供託します。
３．抹消登記申請
【費用】
供託金額　上記の例だと６００円ですが、案件によってまちまちです。
登録免許税　不動産の数×１，０００円
報酬は通常の抵当権抹消に比べて手間と時間がかかりますから
難易度加算させていただいております　３０，０００円～
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抵当権抹消登記

【抵当権の抹消登記とは】
住宅ローンを組むとき、または会社の設備投資資金を借り入れるときなどは、銀行等の金融機関はほぼ必ずといっていいほど債務者の不動産を担保を取ります。この担保が抵当権です。この抵当権がついていると、返済が遅滞したり滞ったりした場合、担保にとった物件を差押え・競売にかけることが出来てしまいます。そこで、借り入れの返済が終わった場合にはすみやかに抵当権を登記簿から消す手続きが必要になります。
これが抵当権の抹消登記です。

【手続きの流れ】
返済を終えたら金融機関に対して抹消書類の提出を要求します。抹消書類は以下の書類です。
　・解除証書
　・権利証または登記識別情報
　・委任状
　・代表者事項証明書
これらの書類をそろえて、登記申請書を作成し法務局に抹消登記の申請を行います。
【費用】
・登録免許税・・・物件の数×１，０００円
・司法書士報酬・・・８，０００円～
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抵当権の追加設定登記

抵当権の追加設定登記について説明します。
マイホームを購入する際、多くの方は、まず土地を購入し、その後建築会社は決めて、建物を建てるでしょう。

土地の値段もさまざまですが、太田ですと１，０００万円前後するでしょう。なかには、土地の購入時にキャッシュがあり、銀行等の金融機関から借り入れをしないで土地を購入できる人もいますが、多くの方は融資を受けて、土地を購入します。この際、銀行は土地に対して抵当権という担保をとります。

次に、建物建築に際して、建物資金の融資を追加で受けて建物の建設を発注することになりますが、この時、建物はまだ完成していませんから、銀行等の金融機関は建物に担保をつけていない状態です。このままでは、万が一債務者（土地・建物の購入者）の返済が滞った場合、土地の担保差し押さえは出来ますが、建物の担保差押えは出来ないことになってしまいます。
これでは、競売を実施しても買い手がつくことはありえないか、著しく安価な値段でしか売れないという事態になってしまいます。
そこで、銀行等の金融機関は建物完成を待って、土地の既存の抵当権に追加する形で、この完成した建物にも抵当権をつける手続きをすることになるのです。
この手続きを、抵当権の追加設定登記といいます。
新築建物の保存登記はこちらをご覧ください→【建物保存登記】

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