新築建物保存登記

住宅用家屋証明書による軽減の可否について

住宅家屋証明書とは、個人が自己の住宅用家屋（一定の要件※に該当する家屋）の所有権の保存登記、所有権の移転登記、抵当権の設定登記をする際に、租税特別措置法に基づいて登録免許税の軽減を受けるために必要となる書面をいいます。手数料は、証明書１枚1，300円
※①個人が自己の居住の用に供する家屋であること。（併用住宅については、その床面積の90％を超える部分が住宅であること。）②床面積が50平方メートル以上であること・・・等の取得要件がある
【どのような場合に軽減が受けられるのか】
ケース１
建物の種類が、「居宅・物置」または「居宅・車庫」の場合は、建物全体として軽減される。
ケース２
建物の種類が、「居宅・店舗」または「居宅・事務所」の場合は、居宅部分が建物の床面積全体の９０％以上である場合は、建物全体として軽減される。居宅部分の床面積が全体の９０％未満の場合は建物全体として軽減を受けることは出来ない。
この際、実務では、土地家屋調査士作成の「床面積の割合を証する書面」を添付する運用がされている。
ケース３
主である建物「居宅」、付属建物「車庫」の場合は、付属建物を含む全体として、軽減措置が受けられるとされている。
ケース４
主である建物「居宅」、付属建物が「店舗」または「事務所」の場合は、居宅部分が建物の床面積全体の９０％以上である場合は、建物全体として軽減される。居宅部分の床面積が全体の９０％未満の場合は建物全体として軽減を受けることは出来ない。
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司法書士法人もてき・新井合同事務所（太田オフィス）
司法書士・土地家屋調査士 新井祥則／ARAI Yoshinori
〒373-0853 群馬県太田市浜町72番10号
Tel:0276-40-1110  Fax:0276-40-1120
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抵当権の追加設定登記

抵当権の追加設定登記について説明します。
マイホームを購入する際、多くの方は、まず土地を購入し、その後建築会社は決めて、建物を建てるでしょう。

土地の値段もさまざまですが、太田ですと１，０００万円前後するでしょう。なかには、土地の購入時にキャッシュがあり、銀行等の金融機関から借り入れをしないで土地を購入できる人もいますが、多くの方は融資を受けて、土地を購入します。この際、銀行は土地に対して抵当権という担保をとります。

次に、建物建築に際して、建物資金の融資を追加で受けて建物の建設を発注することになりますが、この時、建物はまだ完成していませんから、銀行等の金融機関は建物に担保をつけていない状態です。このままでは、万が一債務者（土地・建物の購入者）の返済が滞った場合、土地の担保差し押さえは出来ますが、建物の担保差押えは出来ないことになってしまいます。
これでは、競売を実施しても買い手がつくことはありえないか、著しく安価な値段でしか売れないという事態になってしまいます。
そこで、銀行等の金融機関は建物完成を待って、土地の既存の抵当権に追加する形で、この完成した建物にも抵当権をつける手続きをすることになるのです。
この手続きを、抵当権の追加設定登記といいます。
新築建物の保存登記はこちらをご覧ください→【建物保存登記】

⇒その他気になる点がございましたら、気軽にお問い合わせください_______________________________________________________

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根抵当権追加設定登記の前提として債務者の住所変更を要するか

根抵当権の追加設定をする際、債務者の住所について、”区制施行等の地番変更を伴わない行政区画の変更”が行われている場合、行政区画の変更に伴う債務者の住所変更登記が必要か？追加設定する根抵当権が民法第３９８条の１６に規定する「同一の債権の担保として」評価することができるかが問題となる。

結論は、法務省平成２２年１１月１日民二第２７５８号 により債務者の変更登記は必要ないということである。

理由として、行政区画の変更は、住民基本台帳に登録されているものの表記の変更であるが、実際に居住している場所の変更はともなわないし、さらに、行政区画の変更は登記官をはじめ誰もが知りうる、いわゆる「公知の事実」であることから、「同一の債権の担保として」評価できるということだと考えられる。

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新築建物保存登記について

建物を新築した際には、所有権保存登記を行い新築建物の所有権が誰であるのかを公示する登記をおこないます。

その際、登録免許税という税金がかかります。税率は原則、建物評価額の１０００分の４の税率が課されます。ただし、住宅用家屋の場合には、税率が１０００分の１．５（さらに長期優良住宅であれば１０００分の１）に軽減されます。

【報酬】
１５，０００円～２０，０００円程度（難易度によります）

注　保存登記の前提として建物表題登記が必要になりますが、この手続きもまとめてお受けできますので、安心してご相談ください。

建物新築後の抵当権の追加設定登記についてはこちら→【抵当権追加設定】

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